02 des. Les arres com a pas previ a la compravenda. Què són i com es determinen les arres segons el Codi Civil de Catalunya?
Històricament les arres consistien en l’entrega d’una paga i senyal simbòlica que un contractant lliurava a l’altre com a part d’un ritual de formalització del contracte de compravenda.
En una altra fase de l’evolució del dret, quan els contractes ja es perfeccionen pel simple consentiment, el lliurament d’aquestes arres és prova de la conclusió d’aquesta compravenda.
La regulació de les arres ve definida al Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya, concretament en els arts. 621-8 i següents. Existeixen 3 tipus d’arres:
1) Les arres confirmatòries:
El lliurament pel comprador d’una quantitat de diners al venedor s’entén fet com a arres confirmatòries, és a dir, en senyal de conclusió i a compte del preu de la compravenda. Si en un contracte d’arres no s’especifica el tipus d’arres que s’atorguen, per defecte s’entendrà que són confirmatòries.
La formalització d’aquest tipus d’arres permeten tant al comprador com al venedor exigir el compliment final de la operació de compravenda segons els termes estipulats en el contracte d’arres, més els danys i perjudicis produïts per l’incompliment de qualsevol de les parts.
2) Les arres penitencials o de desistiment:
Contràriament a les arres confirmatòries, les arres penitencials s’han de pactar expressament. La conseqüència d’aquest tipus d’arres, és que si el comprador desisteix del contracte, les perd, llevat que el desistiment estigui justificat d’acord amb el que disposa l’art. 621-49. Si qui desisteix és el venedor, les ha de tornar doblades.
L’art. 621-49 estableix que si en el contracte de compravenda es preveu finançament, la negativa de l’entitat designada a concedir el finançament o autoritzar la subrogació en el termini pactat, autoritza al comprador que ho justifiqui documentalment, a desistir de la compravenda i recuperar les arres.
Aquestes arres, si bé són les més típiques i normalment són vistes amb mals ulls perquè estableixen una penitència per tirar-se enrere en el negoci jurídic, són les úniques que garanteixen aquest dret de desistiment a les parts; és a dir, que en cas que alguna opti pel desistiment, l’altra part mai li podrà exigir l’obligació de formalitzar la compravenda.
3) Les arres penals:
Aquest tipus d’arres també requereixen de pacte exprés. Són aquelles que a més de servir com a prova de la perfecció del contracte, es lliuren com a garantia del compliment del mateix i que castiguen expressament l’incompliment.
Per tant, en cas que es produeixi un incompliment imputable al comprador, aquest les perdrà, sense que això l’alliberi necessàriament de l’obligació. És a dir, que el venedor té igualment la facultat d’exigir el compliment forçat de la compravenda i la indemnització pels danys i perjudicis patits.
D’igual forma, en cas d’incompliment del venedor, el comprador podrà forçar aquest compliment i exigir la indemnització corresponent pels danys i perjudicis patits.
Conclusió:
És de vital importància la redacció de les clàusules que defineixen els arres aplicables en els contractes de compravenda, doncs les confirmatòries únicament proven l’existència del contracte, les penitencials permeten desistir del contracte i les penals no alliberen de complir-lo sinó que castiguen l’incompliment.
Per esbrinar l’abast i l’eficàcia de les arres s’ha d’indagar en l’essència del contracte i la veritable intenció de les parts a l’hora de pactar-les, utilitzant les normes d’interpretació dels contractes establertes pels arts. 1.281 i següents del Codi Civil.
En totes les operacions de compravenda, més val prevenir que curar. Apart de revisar els successius contractes (arres, compravenda, hipoteca), també és indispensable rebre l’assessorament d’un professional durant tota la tramitació i tenir molt clars els drets i deures que comporta l’operació. És per això, que l’Equip Girolex es posa a la teva disposició per ajudar-te en la tramitació i seguiment de qualsevol operació mercantil per donar-te la tranquil·litat legal que et mereixes.