02 ag. Requisits i termini del requeriment extrajudicial per a impedir l’enervació de l’acció en un procediment de desnonament
L’article 22.4 de la Llei d’Enjudiciament Civil (en endavant, LEC) ens recorda que en els procediments de desnonament de finca urbana o rústica per manca de pagament de les rendes o quantitats degudes per l’arrendatari finalitzaran si quan es requereix a l’arrendador, aquest paga al demandant (propietari) o posa a la seva disposició en el Tribunal o notarialment, dins del termini de 10 dies conferit en el requeriment (art. 440.3 LEC), l’import de les quantitats reclamades en la demanda i de totes aquelles que degui en el moment d’efectuar el pagament.
En aquest sentit, l’arrendatari pot evitar amb aquesta possibilitat que es resolgui el contracte d’arrendament pagant totes les quantitats que deu i pot seguir amb l’arrendament.
No obstant això, no serà possible l’enervació de l’acció de desnonament per manca de pagament en els següents supòsits:
> Que l’arrendatari hagués enervat el desnonament en una ocasió anterior, excepte que el cobrament no hagués tingut lloc per causes imputables a l’arrendador.
> Que l’arrendador hagués requerit de pagament a l’arrendatari per qualsevol mitjà fefaent, amb, almenys, trenta dies d’antelació a la presentació de la demanda i el pagament no s’hagués efectuat al temps de dita presentació.
Quins són els requisits que ha de tenir el requeriment de pagament per a impedir l’enervació de l’acció en un procediment de desnonament?
Com ens recorden les Sentències del Tribunal Suprem de 28 de maig de 2014 i 22 de setembre de 2015, per evitar que la part arrendatària pugui enervar l’acció de desnonament per manca de pagament, la comunicació dirigida a la part arrendatària ha de contenir:
> Un requeriment de pagament o quantitat assimilada (tals com: llum, aigua, gas, IBI, etc.);
> Ha de ser fefaent. És a dir, que permeti acreditar que la comunicació va arribar a coneixement de l’arrendatari;
> Ha de referir-se a rendes impagades o quantitats degudes;
> Ha de transcórrer el termini previst (actualment, 30 dies) entre el requeriment de pagament i la presentació de la demanda;
> Finalment, que la part arrendatària no hagi posat a disposició de la part arrendadora la quantitat reclamada.
Per altra banda, no és necessari que a la comunicació s’hi faci constar que el contracte serà resolt; ni tampoc, que no procedirà l’enervació de l’acció de desnonament si no es paga en el termini perceptiu.
Per últim, és important posar de manifiest que el termini de 30 dies estipulat a l’article 22.4 LEC fa referència a dies naturals, i no hàbils.
GRUP GIROLEX sempre estarà a la seva disposició per qualsevol consulta o aclariment al respecte.