09 juny Anul·lació de subhasta d’un procediment d’execució hipotecari
Interlocutòria de 26 de gener de 2015 de la Secció 2ª de l’Audiència Provincial de Girona, núm. de recurs 603/2014, on es declara nul·la una subhasta celebrada en un procediment d’execució hipotecari per tenir en compte valors de taxació contradictoris. A més, es declara nul·la per abusiva la clàusula sòl que constava en l’escriptura de préstec.
En data 21 de juliol de 2004, Caixa d’Estalvis de Girona, va concedir un préstec hipotecari a Promocions Pumont 2000 SL per la finca que anys després comprarien els demandats en el procés. La finca, que encara es trobava en construcció, es va valorar en 240.000 € de principal més la resta de quantitats especificades. Les parts la van taxar, a efectes de subhasta, en la quantitat de 249.391,50 €.
El dia 13 de març de 2007 els demandats van comprar la casa ja construïda mitjançant la firma de dues escriptures: en la primera els compradors es subroguen en el préstec hipotecari que gravava l’habitatge i amb novació d’aquest préstec hipotecari de l’any 2004 i en la segona, es formalitza el nou préstec hipotecari per la Caixa d’Estalvis de Girona destinat a la compra de l’habitatge. El preu en el moment de formalitzar les escriptures era de 590.500 €, segons consta en la segona i tal com va admetre el propi representant de la Caixa d’Estalvis que la va signar. Malgrat aquest fet, es va mantenir la taxació del 2004 en la primera escriptura i a la segona la valoració actualitzada.
Per tant, els prestataris firmen dues escriptures consecutives amb valors de taxació contradictoris on només en la segona es mostra el valor actualitzat de la finca. El mateix representant de l’entitat financera reconeix que el valor correcte era el darrer, entenent que en la novació el valor no es trobava actualitzat ja que es donava per correcte el valor de taxació del nou préstec destinat a la compra de l’habitatge. La segona operació es trobava lligada íntimament amb la primera ja que la finalitat era la compra i ampliació del préstec, fet pel qual es va realitzar la segona escriptura, encara que es podria haver fet tot en una sola operació. Segons el redactat de la interlocutòria:
(…) l’entitat financera admet que malgrat que formalment (per error o no) es manté la taxació inicial, aquesta queda modificada o corregida per la que, de manera correcta, recull la segona escriptura. L’entitat financera no pot venir ara, en contradicció amb els seus propis actes, a reclamar sobre la base d’un valor de taxació que ja s’admet que no era el que les parts convenien.
L’Audiència considera que el fet de mantenir un valor de taxació que no es correspon amb el valor del bé quan els compradors l’adquireixen i a més assumeixen el pagament de la hipoteca corresponent, al mateix temps que es signa una segona hipoteca amb el valor real de la finca, és imposar una clàusula abusiva que té per conseqüència treure a subhasta un bé immoble per un valor inferior al corresponent. A més, la Caixa d’Estalvis de Girona vulnera la doctrina dels actes propis ja que s’inclou la taxació correcta a la segona escriptura. Segons la resolució en qüestió:
“Aquest abús és conegut i aprofitat per la part executant que, amb clara mala fe, atesos els actes expressament admesos pel Sr. Sabino (representant de l’entitat financera en aquells negocis jurídics), pretén (i obté a la instància) que la garantia dels deutors (el bé hipotecat) no ho sigui pel seu valor real l’any 2007 (any de signatura de les escriptures esmentades, que sí fan constar a l’altre escriptura), pactat i volgut per les parts, malgrat tenir coneixement d’aquest fet (que amaguen a la demanda on no s’aporta ni es fa menció al valor de taxació que la mateixa Caixa va donar a l’immoble en aquella data en la segona de les escriptures).”
Cal senyalar, a més, que a la subhasta s’anuncia un immoble construït i acabat i no el que es va taxar el 2004. La clàusula ha de ser considerada abusiva ja que recull una quantificació no ajustada a la realitat i així ho admet el propi representant de la entitat financera.
S’estima la petició de nul·litat de la clàusula abusiva incorporada a l’escriptura de compravenda amb subrogació i novació de data 13 de març de 2007 i conseqüentment l’acte de subhasta del bé immoble hipotecat i resolució que l’adjudica a l’entitat executant, així com la resta d’actuacions practicades a causa d’aquesta subhasta, tenint com a valor de taxació de 590.500 €.
Existeix falta de transparència que comporta l’abusivitat de la clàusula en qüestió. L’Audiència, recordant la STS 9/5/2013 considera que:
“D’acord amb la doctrina que estableix la sentència esmentada, que hi ha hagut una manca d’informació suficientment clara sobre el fet que ens trobem davant d’un element definitori de l’objecte principal del contracte; que s’ha establert de forma conjunta amb una clàusula sostre que només actua com aparent contraprestació de la clàusula sol; que no existeixen simulacions d’escenaris diversos relacionats amb el comportament raonablement previsible del tipus d’interès en el moment de contractar; que no va existir una informació prèvia clara i comprensible sobre el cost comparatiu amb altres modalitats de préstec de la de mateixa entitat; i que, finalment, la clàusula s’ubica entre una gran quantitat de dades entre les quals queden emmascarada sense permetre, per tant, que capti l’atenció del consumidor.”
Per aquests motius també s’aprecia d’ofici la nul·litat d’altres clàusules abusives com els interessos de demora (amb un mínim del 17%).
A mode de conclusió, es declara abusiva la clàusula de l’escriptura de compravenda, subrogació i novació d’hipoteca de data 13 de març de 2007, relativa a mantenir el valor de taxació de l’any 2004, donant com a correcte el de la segona escriptura. En segon lloc, es declara la nul·litat de l’acte de subhasta del bé immoble hipotecat i resolució que l’adjudica a la mateixa entitat executant, així com totes les posteriors actuacions a causa de la subhasta. Per últim, es declara la nul·litat de la clàusula sòl i la clàusula d’interessos de demora que inclou el préstec que s’executa.
Si teniu algun dubte sobre execucions hipotecàries, us podeu posar en contacte amb nosaltres per correu-e, telèfon o Facebook.