Carrers buits pel coronavirus

Els punts claus per sol·licitar la moratòria de l’arrendament dels locals de negocis

El passat 23 d’abril va entrar en vigor el Reial Decret 15/2020, de 21 d’abril orientat a establir un seguit de mesures per pal·liar els efectes del Covid-19, entre d’altres, respecte dels arrendaments dels locals de negoci. Per això, en aquest article intentarem explicar les mesures adoptades pel Govern per reduir els costos de les PIMES i autònoms, concretament, moratòria de l’arrendament dels locals de negocis afectats a l’activitat empresarial.

Qui es pot beneficar de les mesures adoptades pel Reial Decret i quins requisits s’han de complir?

L’aplaçament temporal i extraordinari del pagament de les rendes de lloguer, va dirigit a les PIMES i autònoms que s’hagin vist afectats de forma contundent per la crisis sanitària del Covid-19.

En el cas dels autònoms, s’exigeix que estiguin afiliats i en situació d’alta en la data de declaració de l’estat d’alarma pel Reial Decret 463/2020, de 14 de març. En el cas de les PIMES, han de complir els requisits exigits en l’article 257.1 de la Llei de Societats de Capital.

En ambdós casos, també s’exigeix que l’activitat hagi quedat suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor del Reial Decret 463/2020, de 14 de març o que s’acrediti una reducció de la facturació mensual en el menys un 75%, en relació amb la facturació mitjana mensual del mateix trimestre de l’any anterior.

Quins tipus d’arrendaments s’aplica la moratòria?

Les PIMES i els autònoms, es poden beneficiar d’aquesta moratòria sempre que es tracti d’un contracte d’arrendament per ús diferent a l’habitatge o indústria i quan l’immoble estigui afectat pel desenvolupament de l’activitat econòmica o empresarial.

La normativa regula les mesures en funció de qui sigui l’arrendador, distingint entre aquell que sigui empresa, entitat pública d’habitatge o gran tenidor i els que no ho son.

Com a gran tenidor, s’entén aquell que sigui propietari de més de 10 immobles urbans, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m2.

Fins quan dura la moratòria?

Si l’arrendatari és gran tenidor, la moratòria del pagament de la renda de lloguer dura el temps que duri l’estat d’alarma i les successives pròrrogues, així com les mensualitats següents si els efectes negatius de la crisis sanitària persistissin, fins a un màxim de quatre mesos des de la finalització de l’estat d’alarma.

Aquesta moratòria haurà de ser obligatòriament acceptada per l’arrendador sempre que no s’hagués arribat ja a un acord entre les parts de moratòria o reducció de la renda.

El Reial Decret preveu que les rendes que hagin sigut aplaçades no meritaran interessos, i es podran abonar de forma fraccionades en el termini de dos anys des de la finalització de la moratòria, o en tot cas, quan hagin transcorregut els quatre mesos següents a la finalització de l’estat d’alarma.

Què passa si l’arrendador no és un gran tenidor? Què puc fer?

Quan l’arrendador no sigui un gran tenidor, l’arrendatari podrà, dins del termini d’un mes, sol·licitar l’aplaçament temporal o extraordinari del pagament de la renda, si no s’hagués arribat ja a un acord amb anterioritat.

No obstant, el Reial Decret no especifica si aquesta moratòria és aplicable a la totalitat de les rendes ni la duració d’aquest aplaçament. Per tant, entenem que queda a disposició de l’acord entre les parts.

Es pot imputar la fiança al pagament d’una mensualitat?

Normalment, l’arrendador no pot utilitzar la fiança per cobrir les mensualitats impagades per l’arrendador, ja que la fiança està destinada a cobrir els desperfectes ocasionats, però en aquest cas, el Reial Decret permet que les parts puguin acordar atribuir l’import de la fiança al pagament de la totalitat o part de les mensualitats que no s’hagin pogut abonar degut a la situació d’emergència.

En el cas que les parts adoptin aquesta mesura, l’arrendatari haurà de retornar la fiança en el termini d’un any des de l’acord, o en el termini que resti de vigència del contracte.

Aquestes mesures son obligatòries per l’arrendador?

Per l’arrendador gran tenidor la moratòria sol·licitada serà obligatòria, sempre que les parts no haguessin arribat a un acord amb anterioritat.

Tot i així, en el cas que l’arrendador no sigui gran tenidor, el Reial Decret no obliga al propietari a acceptar aquest aplaçament, simplement proposa una mesura que pot ser pactada per les parts, però no obliga a l’arrendador a acceptar-la.

Quin és el procediment per sol·licitar la moratòria?

L’arrendatari, en el termini d’un mes a contar des de l’entrada en vigor del Reial Decret, haurà de presentar la sol·licitud de moratòria o aplaçament temporal i extraordinari del pagament de la renda al seu arrendador.

Com que el Reial Decret va entrar en vigor el passat 23 d’abril, es pot presentar la sol·licitud fins el 23 de maig de 2020.

Com s’acrediten els requisits?

La suspensió de l’activitat s’haurà d’acreditar, mitjançant un certificat expedit per l’Agència Estatal de l’Administració Tributària o l’òrgan competent de la Comunitat Autònoma, sobre la declaració del cessament de l’activitat.

La reducció de l’activitat, s’acreditarà mitjançant una declaració responsable  en la que es justifiqui i es faci constar la reducció de la facturació mensual del menys un 75%, en relació amb la mitjana de facturació mensual del mateix trimestre de l’any anterior.

En aquest cas, l’arrendador podrà sol·licitar els llibres comptables de l’arrendatari per acreditar aquesta reducció.

Conseqüències de l’aplicació indeguda de l’aplaçament temporal i extraordinari en el pagament de la renda

Els arrendataris que s’hagin beneficiat de la moratòria en el pagament de la renda sense reunir els requisits anteriors, seran responsables dels danys i perjudicis que hagin pogut produir, així com de totes les despeses generades per l’aplicació de les mesures excepcionals, sens perjudici de les responsabilitats d’un altre orde a què la seva conducta pugui donar lloc.

Conclusions

És cert que el Reial Decret intenta donar una ajuda a la difícil situació que es troben les PIMES i els autònoms, però d’una manera molt limitada, ja que la majoria dels arrendadors, no es poden considerar grans tenidors ni son empresaris o entitats públiques d’habitatge, que son els obligats a aplicar la moratòria en el pagament de la renda a favor de l’arrendatari.

No obstant, els altres arrendadors no es veuen obligats a acceptar la mesura de l’aplaçament temporal i excepcional del a renda durant l’estat d’alarma ni tampoc del moment posterior a la seva finalització, per tant, la única solució que dona el Reial Decret és arribar a un acord extrajudicial que sigui beneficiós per ambdues parts.

Com et podem ajudar?

GIROLEX ESPAI JURÍDIC sempre estarà a la seva disposició per qualsevol consulta o aclariment al respecte.



Donec nec ipsum ut mattis odio commodo felis suscipit nunc